Leasing di opere pubbliche per l’acquisizione di opere esistenti

Secondo la definizione introdotta dall’art. 3, c. 15-bis del Codice ««La locazione finanziaria di opere pubbliche o di pubblica utilità» è il contratto avente ad oggetto la prestazione di servizi finanziari e l’esecuzione di lavori». È di tutta evidenza che il legislatore ha avuto a riferimento principale, se non esclusivo, il c.d. leasing in costruendo e quindi l’ipotesi in cui l’opera non è ancora presente in natura. È pur vero, tuttavia, che ai sensi l’art. 160-bis, comma 1 del Codice l’istituto può essere utilizzato anche per la sola «acquisizione» e ciò pone il problema della disciplina applicabile sia per l’affidamento sia per la successiva gestione del contratto.

La possibilità di utilizzare il leasing quale strumento per l’acquisizione di opere esistenti è espressamente prevista dell’art. 160-bis, c. 1 del Codice e potrebbe risultare tutt’altro che infrequente laddove essa venisse utilizzata, ad esempio, come strumento di riqualificazione del patrimonio immobiliare esistente per finalità di interesse collettivo. Nulla impedisce, inoltre, che le finalità di acquisizione e di esecuzione di lavori di trasformazione e di riqualificazione (il «completamento» previsto dal medesimo primo comma dell’art. 160-bis) possano essere attuate in un medesimo programma contrattuale.

In tali evenienze occorre far riferimento all’art. 19, c. 1, lett. a) del Codice (Contratti di servizi esclusi) ai sensi del quale «il presente codice non si applica ai contratti pubblici: a) aventi per oggetto l’acquisto o la locazione, quali che siano le relative modalità finanziarie, di terreni, fabbricati esistenti o altri beni immobili o riguardanti diritti su tali beni; tuttavia, i contratti di servizi finanziari conclusi anteriormente, contestualmente o successivamente al contratto di acquisto o di locazione rientrano, a prescindere dalla loro forma, nel campo di applicazione del presente codice».

Tale disposizione, raffrontata alle peculiarità del contratto di leasing, consente una duplice alternativa:
a) che il bene da acquisire sia individuato autonomamente dalla stazione appaltante, la quale affiderà esclusivamente i servizi finanziari di leasing in relazione a quel bene, fermo restando che il bene individuato dalla p.a. dovrà essere acquistato dalla società di leasing e poi rivenduto alla p.a. che ne corrisponderà il prezzo sia mediante il pagamento dei canoni, sia con il riscatto;

b) che il bene sia proposto dalla società di leasing, così che la scelta sarà contestuale,  cioè sarà relativa al bene che ai servizi finanziari. Si osserva, infatti, che la previsione dell’art. 160-bis, c. 4-quater  del Codice, per la quale «l’opera può essere realizzata su area nella disponibilità dell’aggiudicatario» sembra potersi estendere non solo alle aree, ma anche alle opere oggetto di intervento ovvero di acquisizione, ed anche in questo caso, salvo che il bene non sia già di proprietà della società di leasing, esso dovrà essere acquistato dalla medesima e poi rivenduto alla p.a. che ne corrisponderà il prezzo sia mediante il pagamento dei canoni, sia con il riscatto.

La prima opzione sarà pressoché obbligata nel caso in cui il bene presenti caratteri di infungibilità ed unicità che facciano escludere la stessa possibilità di comparazione tra altri beni esistenti, mentre la seconda potrà essere interessante laddove si intenda sollecitare il mercato non solo sugli aspetti prettamente finanziari, ma anche su quelli immobiliari ricercando, a parità di caratteristiche del bene da acquisire, la migliore offerta dal punto di vista finanziario.

Qualora invece il bene da acquisire sia destinato ad una successiva trasformazione da finanziarsi sempre mediante leasing, si verserà ancora nel leasing in costruendo e ciò non tanto per un rapporto di comparazione tra valori economici, quanto perché i lavori non avranno certamente un ruolo accessorio essendo diretti ad una completa trasformazione, quantomeno funzionale, del bene da acquisire, ancorché esso sia nella disponibilità dell’aggiudicatario.

Articolo di Stefano Sorrentino

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